מכון כת"ר

טוען...

הלוואה מיהודי במקום משכנתא פעילה

שאלה:
שלום,

אני מעוניין לקחת הלוואה בסכום מיחזור משכנתא קיימת, וזאת באמצעות עסק שאעשה עם היהודי הנותן/המלווה. הבעיה העיקרית היא שהעסק כבר נעשה, הדירה כבר נקנתה ואני לא רוצה להסתמך על רווחים מעסקים אחרים שאינם הדירה עצמה. יודגש שאינני מבטל את היתר העיסקא כלל ועיקר. ולענין השאלה, כרגע ישנה משכנתא פעילה בבנק אחד וכן ישנה הצעת מיחזור ע"י בנק אחר למשכנתא בתנאים אחרים וטובים יותר. ההצעה שלי ליהודי פרטי, עוד אתה נותן את כספך לפיקדון בבנק בוא ותיכנס בנעליים של הבנק עפ"י התנאים של הבנק השני, הממחזר, וזאת לפי תנאי עסק: אתה מקבל שותפות בדירה עפ"י הערכת שמאי ביום כניסתך לשותפות ולפי אחוזי ההשקעה הכספית שלך ובמידה ותרצה את כספך בחזרה או שארצה להשיב את כספך נשוב ונבצע הערכת שמאי ותקבל את כספך בהתאם להערכת השמאי ביום הפירעון וכמובן שאם הדירה עלתה תרוויח ואם הדירה ירדה תפסיד, ובנוסף תקבל רווחי שכירות מאותה דירה ובהתאם לאחוז שותפותך ומזה ננקה את כל ההוצאות עבור כך. האם זו עיסקה למרות שהבית כבר נרכש שנים רבות לפני כן? האם בסעיף ההוצאות נוכל להכניס הוצאות קבועות מראש ובכך 'לאזן' את העיסקא על מנת שתתאים להצעת הבנק הממחזר, דהיינו, אנו מעריכים שערך הדירה יעלה בעשר השנים הבאות ב 20% והרווחים מהשכירות מוערכים בעוד 20% ואילו הבנק הממחזר מציע 10% מחושבים לכל 10 השנים. ולכן ההוצאות הקבועות ייקבע בחוזה מראש בגובה 30% מערך הדירה. האם זו נוסחה טובה עיסקה ללא שימוש בהיתר עיסקה.

תשובה:
שלום רב,

א. עצם העובדה שהבית כבר נרכש בעבר אינה מפריעה. עם זאת יש לשים לב לכך שחלק הבית שמהווה "עסק" על פי היתר העסקא עם הבנק הוא עסק ששייך לבנק ואינך יכול להכניס אליו שותף אחר כל עוד אותו עסק שייך לבנק. את השותף החדש אתה יכול להכניס רק לחלק הבית שאינו נחשכ כעסק של הבנק (ובהתאם לכך לחשב את הרווח וכדו'). כמוכן לאחר פרעון המשכנתא לבנק העסק כבר לא יהיה שייך כלל לבנק ואז תוכל להנכיס אליו את השותף החדש.
ב. אני מבין שיש כאן שותפות גם בהפסדים. אם כן זה בסדר גמור רק כמובן שבפועל זה לא יהיה בהכרח זהה לתנאי הבנק. לא הבנתי מה אתם רוצים לעשות עם סעיף ההוצאות.
ג. אם אתה מטפל בהשכרת הבית עליך לקבל על כך שכר טרחה מסויים על כך (יכול להיות גם סכום קטן), כדי שעצם הטיפול לא יחשב כריבית.

כל טוב
השאלה נענתה ע"י הרב שלמה אישון